19:00 價差 70 萬 A 房・B 房 就位 ▸ 你
見面談攻防戰
房仲店頭的一個晚上：走位、傳話、收口
在屋主室、買方室、店長室之間走位，每一步都有小蟲老師講評。走廊遇到同事會點頭招呼、聊兩句，有「！」的人才是今晚的正事。
系統會告訴你下一步。跟著頭上有「！」的人走，或按「帶我去」。走動：方向鍵、WASD 或點地板 對話：走近按 E
小蟲老師（賴明章）｜豫卓策略。情境、人物與價格都是教學模擬設定，非特定真實個案。
重點摘要：見面談是價差收斂到最後一段時，由仲介安排買賣雙方到店、當面收掉價差的談判場。三個房間分工：A 屋主室安撫屋主、B 買方室穩住買方、C 店長室對內攤開情報。
見面談，是價格收斂到最後一段時，由仲介安排買賣雙方到場（分房或同桌）、當面把價差收掉的談判場。它跟電話回報議價最大的差別是：溫度、時間壓力、儀式感，全部集中在同一個晚上。雙方都出門了、都坐下了，「今天想把事情做完」的心理動能是電話裡永遠做不出來的。
| 房間 | 誰在裡面 | 做什麼 |
|---|---|---|
| A 屋主室 | 屋主＋賣方經紀人 | 安撫屋主、確認底線、傳話帶「誠意與代價」。 |
| B 買方室 | 買方＋買方經紀人 | 穩住買方、掌握加價空間。那是隊友的戰場，你不進去。 |
| C 店長室 | 店長＋雙方經紀人 | 交換真實情報、對焦進度、由店長統一指揮。 |
三個房間只有一條鐵律：C 房對內透明，A、B 房對客戶過濾。店長室裡真實底線、客戶性格、談判進度全部攤開；但 C 房的情報是拿來「設計成交點」的公共資產，不是拿回客戶房間當武器的。
👉 小結：見面談是團體戰。情報在店長室要全開，到客戶面前才篩選。
| 價差狀態 | 建議動作 |
|---|---|
| 總價 5% 以內 | 標準時機，約。例：底價 1350 萬 vs 出價 1280 萬。 |
| 5%–10% | 先用電話回報收斂，除非雙方動機都極強。 |
| 10% 以上 | 不要約。雙方上桌只會互相嚇到，還把「見面」這張牌用掉。 |
價差之外還有三個前提：斡旋已經成立、雙方有決定權的人確定到場、你摸得清楚雙方的真實動機。三個缺一個，桌子就先不要開。
👉 小結：見面談約的不是「有空的人」，是「今天可以做決定的人」。
👉 小結：見面談的勝負，八成在開場前就決定了。
| 死因 | 發生了什麼 |
|---|---|
| 決策權人沒到 | 談成了簽不了，「回去問一下」等於全部重來。 |
| 雙方直接對價 | 一句話刺到，情緒蓋過價格。 |
| 仲介漏底牌 | 上限或底價外流到對面耳裡，信任與空間同時歸零。 |
| 太早提折中 | 「一人一半」變成新起點，雙方再各殺你一輪。 |
| 拖過臨界點 | 當天不收口，隔天親友團、網路行情、其他同業全部進場。 |
👉 小結：破局的原因很少是價差本身，多半是流程失控。
小蟲老師（賴明章）｜豫卓策略｜房仲同業教育訓練教材。本頁情境為教學模擬案例，非特定真實個案；執行長軍師角色為依其公開言論與經營風格設計之模擬人設，台詞非本人回覆。資料更新日期：2026-10-07
房仲店頭的一個晚上：走位、傳話、收口
在屋主室、買方室、店長室之間走位，每一步都有小蟲老師講評。走廊遇到同事會點頭招呼、聊兩句，有「！」的人才是今晚的正事。
系統會告訴你下一步。跟著頭上有「！」的人走，或按「帶我去」。走動：方向鍵、WASD 或點地板 對話：走近按 E
小蟲老師（賴明章）｜豫卓策略。情境、人物與價格都是教學模擬設定，非特定真實個案。